Urteile Mietrecht – aktuelles aus dem Gerichtssaal
Wohnraummietrecht: Gilt die Mietpreisbremse auch für Indexmieten?
Die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse sind bei Vereinbarung einer Indexmiete in einem Wohnraummietvertrag nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.
Der Fall
Ein Mieter hatte gegen den Vermieter auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag geklagt. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die durch Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse festgelegt wurde. Der Kläger berief sich darauf, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße und daher unwirksam sei.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte bejahte zwar die Ansprüche des Mieters und befand die gezahlte Miete im konkreten Fall für überhöht. Es bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gilt. Soweit die Ausgangsmiete wirksam vereinbart wurde – d.h. innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse – sind spätere Mieterhöhungen unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam.
Hinweis
Das Konzept der Indexmiete erfreut sich nicht zuletzt aufgrund der Inflation wachsender Beliebtheit bei Vermietern. Es erlaubt insbesondere bei langfristigen Mietverträgen angesichts der strengen Vorgaben des Mietpreisrechts etwas Flexibilität – zumindest derzeit. Der Mieterbund fordert bereits die Einführung einer Kappungsgrenze für Indexmieten, um einen starken Anstieg im Vergleich zu ortsüblichen Vergleichsmieten zu beschränken. Inwieweit es hier künftig zu gesetzlichen Änderungen kommt, bleibt daher abzuwarten.
Fundstelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 – 123 C 77/22
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten [at] bethge-legal [dot] com
BGH-Urteil: Umfang der Auskunftspflicht bei modernisierten Mietwohnungen
Bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht – sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Über den Umfang der Auskunftspflicht hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden. So muss der Vermieter lediglich darüber informieren, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Eine Verpflichtung, unaufgefordert nähere Angaben über Umfang und Details der Modernisierung zu machen, besteht laut BHG-Urteil hingegen nicht. Eine weitergehende Auskunft zur Modernisierung der Wohnung muss der Vermieter erst dann geben, wenn dies explizit durch den Mieter verlangt wird.
Müllkontrolle? Kosten können auf Mieter umgelegt werden
Mülltrennung? Da kommt es in manchen Mietshäusern zu Problemen. Lässt der Vermieter die ordnungsgemäße Trennung regelmäßig kontrollieren, so kann er die Kosten mit seinen Mietern als Betriebskosten abrechnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass es zulässig ist, dass der Vermieter einen externen Dienstleister mit dem Behältermanagement beauftragt und die Kosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnet (Az.: VIII ZR 117/21).
Mieter muss Besichtigungen wegen geplanten Verkaufs ermöglichen
BGH-Urteil: Mieter müssen ihren Vermieter nicht ohne Grund in die Wohnung lassen. Liegt allerdings ein sachlicher Grund vor, darf der Mieter eine Besichtigung nicht vereiteln. Ein solcher Grund ist auch der geplante Verkauf einer Immobilie, urteilte der Bundesgerichtshof. Im verhandelten Fall wollte die Mieterin dennoch keine Besichtigungen ermöglichen, weil sie schwer psychisch erkrankt sei. Ob das ausreiche, müsse die Tatsacheninstanz jetzt erneut prüfen, urteilten die BGH-Richter.
