Kapitalanlage in Immobilien

Kapitalanlagen in immobilien

Erschließen Sie sich eine zweite Einkunftsquelle

Kapitalanlage in Immobilien: Gleich die Erste Frage, sind die geplanten Erträge auch sicher? Diese Frage ist bei der Geldanlage in einer Immobilie, die man selbst bewohnt, am einfachsten zu beantworten. Man bezahlt die Miete praktisch in die eigene Tasche und spart so eine Menge an Ausgaben, die man jetzt über günstige Zinsen an die Bank, und über die Tilgung, aber zugunsten des eigenen Vermögens zahlt. Wenn Sie diese Rendite mit Festgeld oder Anleihenzinsen vergleichen, werden Sie sehr schnell feststellen, dass es derzeit nur sehr begrenzt bessere Geldanlagen gibt.

Immobilien als Kapitalanlage boomen, nicht umsonst wird hier auch vom „Betongold“ gesprochen. Besonders die günstigen Zinsen verlocken geradezu über eine Kapitalanlagen in Immobilien nachzudenken und sich ein zweites Einkommen sichern.

Dabei stellt sich gleich die nächste Frage, wie sicher und nachhaltig sind die Erträge. Günstige Zinsen sind nur ein Faktor bei der Renditerechnung. Wie sicher sind diese? Wenn die Kapitalanlagen in Immobilien dazu dienen, den Kindern eine günstige Wohnmöglichkeit zu bieten und die Miete zwar nicht in die eigene, aber doch in die Tasche der Eltern zu zahlen, dann ist das eine Möglichkeit. Da wird man sich in der Regel auch selbst um die “Vermietung” kümmern. Was aber, wenn die Kinder aus beruflichen Gründen umziehen müssen? Dann muss man sich selbst um die Vermietung kümmern. Das kann viel Aufwand bedeuten. Wenn man dies in professionelle Hände gibt, ist man zwar die Arbeit, aber auch einen Teil der Erträge los.

In jedem Falle sind Kapitalanlagen in Immobilien langfristiger Natur. Auf kurzfristige Spekulationsgewinne zu hoffen ist äußerst trügerisch. Man muss damit rechnen, die Kapitalanlagen in Immobilien über Jahre oder gar Jahrzehnte aufrecht zu erhalten, bevor man in der Lage ist, sie zu günstigen Bedingungen aufzulösen und beispielsweise zu verkaufen.

Das gilt prinzipiell auch für die Geldanlagen in Immobilienfonds. Diese erfordern in der Regel einen Ausgabeaufschlag, der allerdings auch in den laufenden Kosten des Fonds, die die Erträge schmälern, versteckt sein können. Auch da lohnen sich kurzfristige Geldanlagen meist nicht. Investitionen in ein Wohngemeinschaftsprojekt für Ältere oder Alleinerziehende kann ein gutes Investment sein, muss aber nicht. Daher genau prüfen.

Die Lage

Bei einer Kapitalanlage in Immobilien sind zwei Dinge von essentieller Bedeutung. Das Erste ist die Lage! Die Lage bestimmt den Wert und die Nachhaltigkeit einer guten Vermietbarkeit und bei einem späteren Verkauf. Dies gilt nicht nur die Lage hinsichtlich der Stadt, des Bezirks, und der Straße, dies gilt auch bei einer Eigentumswohnung für die Lage in der Etage. Schon früher bezeichnete man die Lage im 1. Stock als “Belletage”.

Der Einkaufspreis

Der Zweite wichtige Punkt ist der Einkaufspreis. Wer zu teuer kauft, muss länger auf einen evtl. Gewinn warten. Wer gar in ein Steuersparmodell investierte, hatte in der Vergangenheit ganz schlechte Gewinnaussichten, weil i. d. R. die Immobilien durch hohe und teilweise mehrfache Provisionen etc. viel zu teuer waren. Eine Immobilie muss von Beginn an einen realen Überschuss erzielen, ohne steuerliche Überlegungen! Diese sind bestenfalls ein Zubrot.

 

Musterrechnung

Berechnungsbeispiel an Hand eines Immobilienkaufs in Berlin bei Vollfinanzierung. In anderen Regionen und bei anderen Konstellationen gelten andere Werte:
Kaufpreis:200000,00
Makler14280,00
Grunerwerbssteuer13000,00
Notar / Grundbuch ca.1200,00
Gesamtkaufpreis:228480,00
Zinsen 1,5% auf 15 Jahre3427,20
Tilgung 2%4569,60
Mietausfall /Reparaturrücklage4569,60
Ausgaben p.a.12566,40

Mindest erzielbare anfängliche Kaltmiete (ohne Betriebskosten) monatlich um kein Geld zuschießen zu müssen. Steuerersparnisse sind nicht berücksichtigt.

1047,20